まな先生解説
こころ質問
すい要点整理
留守宅管理サービスの比較結論は？7社早見表
3区分で正規化した料金比較表
| サービス | ①外観目視のみ | ②敷地内作業込み | ③建物内（通水・換気）込み | 1回の作業時間 |
|---|---|---|---|---|
| 郵便局の空き家みまもり | 4,280円/月 | 公式非公開 | +5,000円/月（通風・通水オプション） | 公式非公開 |
| HOME ALSOK るすたく | 7,700円/月 | 7,700円/月に含む（屋外10カ所） | 18,700円/月（換気サービス付） | 公式非公開 |
| リロの留守宅管理（戸建て） | 5,500円/月（巡回サービス） | ─ | 13,200円/月 | 60分（管理サービス） |
| リロの留守宅管理（マンション） | ─ | ─ | 11,000円/月 | 公式非公開 |
| 東京ガス 実家のお守り | 9,900円/回（ベーシック） | 11,000円/回（スタンダード） | 14,300円/回（プレミアム） | 50分／60分／90分 |
| Livness（大和ハウス） | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 |
| 大東建託パートナーズ | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 |
| 日本空き家サポート | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 | 公式非公開 |
※金額はすべて税込。各社公式サイト（ALSOK／日本郵便／リロケーション・ジャパン／東京ガス）に掲載の2026年時点の情報です。料金改定があり得るため、申し込み前に公式サイトでの再確認をおすすめします。
料金以外の比較軸
| サービス | 報告形式 | 郵便物の扱い | 鍵の預託 | 警備・駆けつけ | 初期費用・契約期間 | 対応エリア |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 郵便局の空き家みまもり | メール・写真最大5枚 | 投函物の送付は800円/月のオプション | 基本不要（外観確認のため） | なし | 公式サイトで要確認 | 全国（離島等除く） |
| HOME ALSOK るすたく | 報告あり（詳細は要問い合わせ） | 投函物の回収・整頓が基本サービスに含まれる | プランによる | あり／出動1回3,300円 | 初期工事費・契約料0円、1年契約で自動更新 | 全国展開 |
| リロの留守宅管理 | 報告あり（詳細は要問い合わせ） | 巡回サービスで郵便物確認 | 巡回サービスは預託不要／管理サービスは必要 | なし | 公式サイトで要確認 | 公式サイトで要確認 |
| 東京ガス 実家のお守り | 報告あり | 国内転送770円／海外転送4,400円 | 建物内作業では必要 | なし | 3回未満で終了時は解約手数料8,800円 | 東京・神奈川・千葉・埼玉の一部市区町村 |
注意
東京ガス「実家のお守り」は月額制ではなく1回ごとの料金です。月1回利用なら年間11.8万〜17.1万円相当になります。他社の月額と直接比べる際は、この点を必ず換算してください。また、3回未満で契約を終了する場合に8,800円（税込）の解約手数料が設定されています（2026年4月時点の公式サイト記載）。
円/分で見ると割高・割安が見える
- リロの留守宅管理（戸建て・60分）：13,200円 ÷ 60分 ＝ 220円/分
- 東京ガス ベーシック（50分）：9,900円 ÷ 50分 ＝ 198円/分
- 東京ガス スタンダード（60分）：11,000円 ÷ 60分 ＝ 183円/分
- 東京ガス プレミアム（90分）：14,300円 ÷ 90分 ＝ 159円/分
そもそも留守宅管理と空き家管理は何が違う？
留守宅＝帰る予定がある家
空き家＝手放す前提の家
比較対象の広さが違う
- 管理を委託する：月4,280円〜13,200円の支出
- 定期借家で貸す：家賃収入が入り、居住者がいるため劣化も遅い
注意
火災保険は、建物が長期間無人であることや用途が変わることを保険会社に通知しないと、いざというときに支払い対象外になる可能性があります。赴任や長期不在が決まった時点で、保険会社へ「長期不在になる」旨を必ず連絡しておきましょう。
留守宅管理サービスの選び方で外せないポイントは？
なぜガイドラインが物差しになるのか
空き家管理受託には、業務の適正化を図るための法制度が存在しない。（国土交通省 不動産業者による空き家管理受託のガイドライン、2024年）
契約前に確認する18項目チェックリスト
| 確認項目（対応条項） | NGな回答例 | OKな回答例 |
|---|---|---|
| 作業内容と回数・頻度が契約書に具体的に記載されているか（第6条・頭書） | 「一般的な巡回です」 | 「月1回、外観7点＋通水5分を実施と契約書に明記しています」 |
| 鍵を預けるか、保管方法と紛失時の責任（第7条） | 「担当者が持ち歩きます」 | 「社内金庫で施錠保管、紛失時は当社負担で交換します」 |
| 第三者への再委託の可否と再委託先の明示（第8条） | 「提携先に任せることもあります」 | 「再委託は事前承諾制、委託先は書面で開示します」 |
| 完了報告の期限（第9条） | 「まとめて月末に」 | 「作業実施日の翌日から1週間以内に写真付きで報告します」 |
| 異常発見時の即時連絡運用 | 「報告書に記載します」 | 「異常時は報告を待たずその場で電話連絡します」 |
| 善管注意義務の明記（第11条） | 契約書に記載なし | 第11条に明記あり |
| 責任の範囲（第12条） | 「一切責任を負いません」 | 「当社の故意・過失がある場合に責任を負います」 |
| 通電・通水時の漏電・漏水免責の定め | 定めなし | 「受託者の責によらない漏電・漏水は免責」と明記 |
| 移動困難な家財の扱い | 曖昧 | 「契約対象外」と明記 |
| 貴重品の事前搬出の取り決め | なし | 「契約開始までに委託者が搬出」と明記 |
| 解約の申し入れ予告期間（第15条） | 口頭のみ | 契約書に予告期間を明記 |
| 合意管轄裁判所（第17条） | 記載なし | 物件所在地の裁判所などを明記 |
| 特約欄の有無（第18条） | なし | 個別事情を書き込める欄あり |
| 解約手数料・最低契約期間 | 説明なし | 「3回未満終了で8,800円」等を事前提示 |
| 対応エリアに物件が含まれるか | 「たぶん大丈夫」 | 市区町村単位で可否を即答 |
| 報告の写真枚数・撮影箇所 | 「数枚」 | 「最大5枚、7点確認」等を明示 |
| 郵便物は回収・整頓か転送か | 曖昧 | どちらかと追加料金を明示 |
| 台風・地震など災害時の臨時対応 | 「原則なし」 | 「臨時見回り3,000円/回」等の料金を提示 |
注意
国土交通省のガイドライン（概要、2024年）は、消費者契約法により事業者の損害賠償責任の全部を免除する規定は無効になる、と注意喚起しています。契約書に「当社は一切の責任を負いません」と書かれていたら、その一文を根拠に説明を求めてください。
受託してもらえないケースがある
空き家管理サービスの比較で費用相場はいくら？
実額の内訳
- 郵便局の空き家みまもり：基本4,280円/月。月1回訪問、写真最大5枚のメール報告。外観・庭木雑草・郵便受け・不法投棄・玄関施錠・玄関周辺・越境物の7点を確認。オプションで通風・通水5,000円/月、投函物送付800円/月、巡回看板1,680円/個、臨時見回り3,000円/回。全国対応（離島等除く）。
- HOME ALSOK るすたくサービス：基本サービス7,700円/月。月1回訪問、屋外10カ所までの異常チェックと投函物の回収・整頓。初期工事費・契約料0円、1年契約で以降1年ごと自動更新。セキュリティパックは11,000円/月、換気サービス付きは18,700円/月。駆けつけ出動は1回3,300円。
- リロの留守宅管理：戸建て管理サービス13,200円/月（月1回・通気換気60分・雨漏り確認・通水・清掃・庭木確認）、マンション管理サービス11,000円/月、戸建て巡回サービス5,500円/月（郵便物・庭木確認のみ、鍵の預託不要）。
- 東京ガス 実家のお守り：ベーシック50分9,900円/回、スタンダード60分11,000円/回、プレミアム90分14,300円/回。オプションは郵便物転送（国内）770円、（海外）4,400円、除湿剤1,100円、除草剤3,300円、草むしり延長60分9,900円（2026年4月1日改定）。
相場の位置づけを実データで確認する
| 年間維持管理費 | 割合 |
|---|---|
| 費用はかかっていない | 12.1% |
| 1万円未満 | 10.6% |
| 1〜3万円未満 | 14.1% |
| 3〜5万円未満 | 11.0% |
| 5〜10万円未満 | 15.6% |
| 10〜20万円未満 | 16.7% |
| 20〜30万円未満 | 8.5% |
| 30万円以上 | 8.5% |
補足
この分布は空き家所有者全体の平均であり、多くは近所に住んでいて自分で管理している層を含みます。遠方に物件がある方にとっては、委託費用が相対的に高く見えるのは当然です。大事なのは全体平均との比較ではなく、次の章の「自分で行く場合との比較」です。
委託と自分で行くのはどちらが得？距離帯別の損益分岐
計算式を先に示します
- 年間自主管理コスト ＝（往復交通費 ＋ 高速代・ガソリン代）× 年間往復回数 ＋（1回の拘束時間h × 年間回数 × 時給換算額）＋ 草刈り等のスポット外注費
- 年間委託コスト ＝ 月額 × 12 ＋ 郵便オプション ＋ 想定スポット費用
4つのモデルケース
- 交通費：0円
- 拘束時間：1回1.5時間 × 12回 × 2,000円 ＝ 36,000円
- 年間自主管理コスト：約36,000円
- 判定：自主管理が有利。同調査（図表4-73）でも徒歩圏内は約8割が月1回以上管理できています。
- 交通費：往復2,000円 × 12回 ＝ 24,000円
- 拘束時間：1回4時間 × 12回 × 2,000円 ＝ 96,000円
- 年間自主管理コスト：約120,000円
- 郵便局の空き家みまもり：4,280円 × 12 ＝ 51,360円
- 判定：金額だけなら委託が有利。ただし現地確認したい事情（家財整理など）があれば自主管理にも合理性があります。
- 交通費：往復6,000円 × 12回 ＝ 72,000円
- 拘束時間：1回8時間 × 12回 × 2,000円 ＝ 192,000円
- 年間自主管理コスト：約264,000円
- ALSOK るすたく基本：7,700円 × 12 ＝ 92,400円
- 判定：委託が明確に有利。差額は年17万円相当です。
- 交通費：新幹線往復20,000円 × 12回 ＝ 240,000円
- 拘束時間：1回12時間 × 12回 × 2,000円 ＝ 288,000円
- 年間自主管理コスト：約528,000円
- 郵便局の空き家みまもり：年51,360円／ALSOK：年92,400円／リロ戸建て：年158,400円
- 判定：委託一択。最も高額なリロの13,200円/月でも、自主管理コストの3分の1以下です。
「行けていない」現実こそが最大の論点
| 管理頻度 | 構造上の不具合あり |
|---|---|
| ほぼ毎日 | 15.3% |
| 週1〜数回 | 16.3% |
| 月1〜数回 | 17.5% |
| 年1〜数回 | 24.3% |
| 数年に1回 | 33.3% |
注意
ここでの試算は月1回訪問を前提にした概算モデルです。実際の交通費・所要時間・スポット費用はご自身の条件に置き換えて計算してください。また、不具合発生率の差は相関を示すもので、委託すれば必ず不具合が防げるという意味ではありません。
郵便局の空き家みまもりは他社と何が違う？
サービス内容の実際
- 建物外観
- 庭木・雑草の状況
- 郵便受けの状況
- 不法投棄の有無
- 玄関の施錠
- 玄関周辺の状況
- 越境物の有無
他社との住み分け
| 用途 | 向いているサービス | 理由 |
|---|---|---|
| 地方の実家を最低限見てほしい | 郵便局の空き家みまもり | 月4,280円・全国対応 |
| 防犯を重視したい | HOME ALSOK るすたく | 駆けつけ出動あり（1回3,300円） |
| 帰任予定があり室内も維持したい | リロの留守宅管理 | 通気換気60分・通水を含む |
| 1都3県で草むしりまで頼みたい | 東京ガス 実家のお守り | 作業時間50〜90分、草むしり延長あり |
郵便物は「回収」と「転送」で意味が違う
- 回収・整頓型（ALSOK基本サービス、郵便局の投函物送付800円/月など）：ポストの溢れを解消し、「人の目がある家」に見せる防犯効果があります。ただし郵便物が手元に届くまでに時間差が生じます。
- 転送型（東京ガスの国内転送770円／海外転送4,400円、日本郵便の転居・転送サービス）：郵便物が確実に手元に届きます。重要書類の見落としを防げます。
注意
転送サービスの1年更新は、忘れやすい落とし穴です。赴任期間が1年を超える見込みなら、届出日をカレンダーに登録し、11か月目に更新手続きを予約しておきましょう。海外在住中の手続き方法は、事前に日本郵便へ確認しておくと安心です。
海外赴任の留守宅管理で気をつけることは？
出国前にやることリスト
- 住宅ローンの取り扱いを金融機関に確認する：賃貸に出す場合は承諾が必要とされています。無断で貸すと契約違反になる可能性があります。
- 火災保険の内容を保険会社に確認する：長期不在になること、賃貸に出す場合は用途が変わることを通知します。通知を怠ると、いざというときに支払われない可能性があります。
- 郵便の転居・転送サービスを届け出る：1年間有効。更新が必要です。海外転送は各社オプション（東京ガスの海外転送は4,400円）を検討します。
- 貴重品を搬出する：国土交通省のガイドラインは、貴重品は契約開始までに委託者の責任で搬出し、移動困難な家財は契約対象外と明記することを推奨しています。
- 納税管理人を選任する：固定資産税の納付書を受け取り、代わりに納付してもらう人を市区町村に届け出ます。
- 管理委託契約または賃貸借契約を締結する：帰任時期が読めるなら定期借家契約が選択肢になります。
管理委託と定期借家の比較
| 項目 | 管理委託 | 定期借家で賃貸 |
|---|---|---|
| 収支 | 月4,280〜18,700円の支出 | 家賃収入（税金・管理料は差し引き） |
| 建物の劣化 | 月1回の点検で抑制 | 居住者がいるため換気・通水が日常的に行われる |
| 帰任時の明け渡し | 即時（自分の家のまま） | 契約期間満了で確実に明け渡し（借地借家法38条） |
| 手間 | 少ない | 入居者募集・トラブル対応が必要（管理会社に委託可） |
| 家財 | 置いたままにできる | 原則すべて撤去が必要 |
| 税務 | 支出のみ | 不動産所得として確定申告が必要 |
注意
賃貸化・税務・保険の判断は個別事情に大きく左右されます。ここでの記載は一般的な整理であり、実際の手続きは金融機関、保険会社、税理士、不動産会社などの専門家にご確認ください。
留守宅管理サービスのメリットは？
1. 管理頻度が維持され、劣化リスクが下がる
2. 住宅用地特例が外れるリスクを避けられる
3. 近隣の心配事に先回りできる
4. 写真報告という「証拠」が残る
デメリットと注意点は何？
1. 発見はできても修繕は別料金
2. 免責の範囲が広い
3. エリア制限と料金体系の落とし穴
- 東京ガス「実家のお守り」の対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉の一部市区町村のみです。
- 同サービスは月額制ではなく1回ごとの料金です。月1回利用で年11.8万〜17.1万円相当になります。
- 3回未満で契約を終了する場合、8,800円（税込）の解約手数料が発生します。
4. 委託しても「所有者の責任」は消えない
5. 家財の扱いが限定的
注意
「月額を払っているから何かあっても補償される」という理解は誤りです。契約書の第12条（責任の範囲）と免責条項を、申し込み前に必ず読んでください。判断に迷う場合は、消費生活センターや専門家への相談も検討しましょう。
タイプ別のおすすめはどれ？
海外赴任・単身赴任で数年後に帰る方
遠方の実家を相続し、当面は売却も決めていない方
防犯が心配な立地（人通りが少ない・過去に不審者被害）
1都3県で草木の管理まで任せたい方
費用を極力抑えたい方
補足
迷ったら、まず最安の外観確認プランで半年試すのが現実的です。報告書の質と、実際に何が起きるかを見てから、上位プランや他社への切り替えを判断できます。
申し込みの流れと失敗しない手順は？
手順1：物件の現況を把握する
手順2：必要な区分を決める
- 売却・解体まで持たせるだけ → ①外観目視のみ
- 草木の越境や敷地内の不法投棄が心配 → ②敷地内作業込み
- 帰って住む予定がある、または設備を維持したい → ③建物内（通水・換気）込み
手順3：2〜3社に同じ条件で見積もりを取る
- 物件の所在地（市区町村まで）と建物種別（戸建て／マンション）
- 希望する区分（①／②／③）
- 希望頻度（月1回など）
- 鍵を預けられるか
- 郵便物は回収・整頓か転送か
- 報告の希望形式（写真枚数など）
