補足総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計、2024年9月25日公表、2023年10月1日現在）によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多・過去最高です。賃貸・売却用や二次的住宅を除いた空き家も385万6千戸あります（出典: https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf ）。
空き家バンクの登録方法は？全体の流れを5ステップで
- 窓口で事前に相談する：市区町村の担当窓口で「媒介契約が必要か」を必ず聞きます。
- 申請書と書類を出す：登録申請書、物件登録カードなどを提出します。
- 現地確認を受ける：職員や協定を結んだ業者が建物を見に来る自治体もあります。
- 登録・公開される：自治体のサイトに物件が載ります。全国版に参画している自治体なら、全国版にも載ることがあります。
- 交渉・契約に進む：希望者から問い合わせが来たら、型に合わせて業者を通すか、直接やりとりします。
そもそも空き家バンクとは？2つの型と全国版の関係
媒介必須型：業者との契約が登録の条件
直接交渉型：所有者と希望者がやりとりする
全国版空き家バンクとは？載るかどうかは自治体しだい
始める前の準備：登録条件と必要書類のチェックリスト
空き家バンクの登録条件：まず名義を確かめる
注意相続人が複数いるときは、遺産分割の話し合いや共有者全員の同意が必要になることもあります。
空き家バンクの必要書類：申請前チェックリスト15項目
| 分類 | 項目 | どこで確認・入手するか | 費用 |
|---|
| ①権利関係 | 1. 登記名義・相続登記の完了 | 法務局（司法書士への依頼も可） | 登録免許税は不動産の価額の0.4%［国税庁No.7191］。司法書士報酬は別 |
| ①権利関係 | 2. 共有者全員の同意 | 自治体の様式の同意書など | 郵送代程度 |
| ①権利関係 | 3. 差押え・抵当権の有無 | 登記事項証明書（甲区・乙区） | 証明書代のみ |
| ①権利関係 | 4. 暴力団排除の誓約 | 申請書の誓約欄・誓約書 | 0円 |
| ②物件の状態 | 5. 接道要件 | 市区町村の建築指導課など | 無料のことが多い |
| ②物件の状態 | 6. 市街化調整区域の許可見込み | 都市計画課・開発許可の窓口 | 無料のことが多い |
| ②物件の状態 | 7. 土砂災害警戒区域など | 国交省のハザードマップポータルサイト | 0円 |
| ②物件の状態 | 8. 下水道・浄化槽 | 下水道の担当課、浄化槽の点検記録 | 0円〜 |
| ②物件の状態 | 9. 居住部分2分の1以上 | 間取りを自分で確認（富士市などの条件） | 0円 |
| ②物件の状態 | 10. 家財の片付け | 自分・家族、片付け業者 | 量と地域で大きく変わる |
| ③書類 | 11. 申請書・物件登録カード | 自治体のサイト・窓口 | 0円 |
| ③書類 | 12. 登記事項証明書 | 法務局の窓口・オンライン請求 | 1通 窓口600円、オンライン請求で送付520円・窓口受取490円［法務省、2025年4月1日〜］ |
| ③書類 | 13. 本人確認書類 | 運転免許証などの写し | 0円 |
| ③書類 | 14. 外観・内装の写真、間取り図 | 自分で撮影・作成（形式は自治体に確認） | 0円 |
| ③書類 | 15. 固定資産税の納税通知書 | 手元の通知書。ない場合は市区町村で評価証明書などを取る | 0円〜 |
出典: 国税庁 タックスアンサーNo.7191 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm 、法務省 登記手数料 https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/ （いずれも2026年10月31日確認）。
手順を順番に詳しく解説：自分のルートを決める判定チャート
判定チャート：4つの質問に順に答える
- Q1 登記の名義は自分（相続登記済み）？
- No → 先に相続登記をする（知った日から3年以内）。終わったらQ2へ
- Yes → Q2へ
- Q2 自治体のバンクは媒介必須型？（自治体のサイトで「媒介契約」の記載を確認）
- 媒介必須型 → 宅建業者と媒介契約 → 申請 → Q4へ
- 直接交渉型 → Q3へ
- Q3 契約書を自分で作れる？
- No → 宅建業者に依頼（800万円以下なら手数料は最大33万円・税込）→ 申請 → Q4へ
- Yes → 直接交渉で申請 → Q4へ
- Q4 昭和56年5月31日以前に建った家を相続した？
- Yes → 3,000万円特別控除の要件と期限を、貸す前に確認する
- No → 売却にかかる税金を、譲渡の前に税務署や税理士に確認する
つまずきやすいポイントと対処法
| つまずき | 起きること | 対処法 |
|---|
| 名義が親のまま | 申請を受け付けない自治体がある | 相続登記を先に行う。司法書士や法務局の相談窓口を使う |
| 共有者の一人が反対 | 同意書が出せない | 売るか貸すかの方針から、早めに話し合う |
| 家財が残ったまま | 写真が撮れない、内覧の印象が悪い | 片付けの補助がある自治体もあるので、窓口で聞く |
| 価格が決められない | 問い合わせが来ない | 近くの取引事例や業者の査定を参考にする |
注意直接交渉型では、口約束のまま話が進むとトラブルのもとになります。価格、引き渡し日、不具合の扱いは、書面に残しておきましょう。
空き家バンクのデメリットと注意点・リスク
空き家バンクの仲介手数料はいくら？
| 売買価格 | 通常の計算式による上限（税込） | 特例による上限（税込） |
|---|
| 300万円 | 15.4万円 | 33万円 |
| 600万円 | 26.4万円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 |
※400万円超は（価格×3%＋6万円）×1.1、300万円は200万円以下の部分を5%、超える部分を4%として計算しました。どちらも「上限」で、実際の額は業者との合意で決まります。
税金：3,000万円特別控除と「貸す前の試算」
注意個別の物件に控除が使えるかどうかは、売る前に税務署や税理士に確認してください。
固定資産税：管理不全空家の勧告に注意
具体例：控除の期限を計算する（仮定のケース）
親名義のままで、昭和50年に建った家
- 条件：2025年3月に相続が発生。町は直接交渉型。売るか貸すか迷っている。
- 期限の計算：「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日」は2028年12月31日です。ただし控除の適用期間は令和9年（2027年）12月31日までなので、現行制度のままなら2027年12月31日までの譲渡が必要です。
- 進め方：まず相続登記を行います。賃貸で載せる前に、売った場合の控除額を試算します。
まとめ：まずは自治体の型と名義の確認から
注意この記事は一般的な情報です。相続登記は司法書士や法務局、税金は税務署や税理士、契約は宅建業者や弁護士など、それぞれの専門家に個別の状況を確認してください。
最終確認日：2026年10月31日（制度・数値は確認日時点の公開情報にもとづきます。最新の内容は各自治体・国税庁・法務局でご確認ください）
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