まな先生解説
こころ質問
すい要点整理
- 登記の完了を待つ作業と、待たずに進められる作業の区別
- 登記より先に買主が見つかったときの、契約日と決済日の決め方
- 祖父母名義が残っているなど、登記が遅れやすい名義の状態
注意
税金や登記の結論は、事情によって変わります。最終判断の前に、税理士・司法書士へ確認してください。
名義人が死亡した実家を売る8ステップ
- 親の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人を確定する
- 遺言書を探す（自宅・公証役場・法務局の保管制度）
- 遺産分割協議で、家を取得する人を決める
- 相続登記で、取得した人へ名義を移す
- 不動産会社に査定を頼み、媒介契約を結ぶ
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引渡し
- 売った年の翌年に確定申告をする
| 登記の前から進められる | 相続登記の完了が前提 |
|---|---|
| 査定の依頼・媒介契約 | 決済（代金の受け取り） |
| 家財の片付け（相続放棄を考えている人がいる場合は後述） | 買主への所有権移転登記 |
| 境界の確認・測量の相談 | 引渡し |
売る前に、親名義の不動産と名義の状態を確かめる
- 登記上の氏名・住所が検索条件と違う不動産は抽出されない
- 表示に関する登記しかない不動産は検索の対象外
- 同じ氏名・住所の別人の不動産が抽出されることがある
登記が遅れやすい名義の状態
- 祖父母の名義のまま（数次相続）：祖父母の代までさかのぼって戸籍を集め、その代の相続人とも協議する必要がある
- 土地と建物で名義人が違う：名義人ごとに相続を整理する
- 建物が登記されていない：表題登記が必要かどうかを、土地家屋調査士や司法書士に確認する
- 登記上の住所が昔のまま：登記上の人と親が同じ人物であることをどの書類で示すか、司法書士に確認する
相続登記の義務・書類・費用
- 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、相続登記をする義務がある
- 正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になりうる
- 相続人申告登記は、自分が相続人だと申し出る手続き。遺産分割が成立したあとの登記義務は、これでは果たせない
| 相続登記の主な書類 | 取得先 |
|---|---|
| 親の出生から死亡までの戸籍 | 市区町村 |
| 親の住民票の除票（または戸籍の附票） | 市区町村 |
| 相続人全員の戸籍 | 市区町村 |
| 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書 | 自分たちで作成・市区町村 |
| 取得する人の住民票 | 市区町村 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村 |
登記より先に買主が見つかったときの契約日と決済日
- 司法書士に、登記が終わる見込みの日を聞く
- 決済日を、その見込みの日より後ろに置く
- 登記が遅れたときの扱い（決済日の延期や解除の条件）を契約書に入れるかどうか、不動産会社と司法書士に相談する
- 売主は、相続登記で名義人になった人。共有で相続したなら共有者全員が売主になるため、立ち会えない人の意思確認や委任の方法を早めに決める
税金のうえで売った日はいつか
- 原則として、引渡しがあった日の年の所得として申告する
- 売買契約の効力が生じた日の年を選んで申告することもできる
- 引渡しの日は、原則として代金の決済が終わった日より後にはならない
期限から決済日の上限を決める
| 期限 | 例の期限日 | 根拠 | 売却の流れへの影響 |
|---|---|---|---|
| 相続放棄 | 2025年9月10日 | 民法915条 | 放棄するかを決めてから家財に手を付ける |
| 相続税の申告 | 2026年4月10日 | 相続税法27条 | 課税される場合は、売る前でも申告が必要 |
| 空き家特例の売却 | 2027年12月31日 | 国税庁 No.3306 | 特例を使うなら、これが決済日の上限 |
| 相続登記 | 2028年6月10日 | 法務省 | 売るなら決済の前に済ませる |
| 取得費加算の売却 | 2029年4月10日 | 国税庁 No.3267 | 相続税を払った人が対象 |
- 相続の時から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
- 耐震基準への適合か取壊しは、売った年の翌年2月15日までに満たせばよい。現況のまま売り出すなら、誰がいつ行うかを契約で決めておくと安全
- 市区町村の被相続人居住用家屋等確認書を申告に添付する
- 取得費加算の特例とは併用できない
補足
期限の末日が休日の場合や、相続を知った日が死亡日と違う場合は、期限がずれることがあります。遺産分割で家を取得した場合は、分割が成立した日から3年以内の登記も求められます（法務省）。
共有で売るか、1人の名義で売るか
| 項目 | 3人の共有で売る | 1人が取得し、ほかの兄弟に代償金を払う |
|---|---|---|
| 売主・契約の署名 | 3人全員 | 取得した1人 |
| 確定申告 | 3人それぞれ | 取得した1人 |
| 空き家特例の控除の上限 | 1人2,000万円（2024年1月1日以後の売却で、家屋と敷地を相続で取得した相続人が3人以上の場合） | 3,000万円 |
| 公平さの調整 | 持分の割合 | 代償金の額を遺産分割協議書に書く |
ケース別に増える手続きと日程への影響
横スクロールできます
よくある質問
Q1. 2024年4月より前に亡くなった親の家にも、相続登記の義務はありますか？
Q2. 相続登記のあと、売る前に引っ越したらどうなりますか？
まとめ：今日やる3つのこと
最終確認日：2026年10月15日
